Au 78 rue de la Tour d'Odre, à Boulogne-sur-Mer, La Maison Bleue est un immeuble de rapport de 280 m² situé en plein cœur du périmètre de la Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager. À cinq minutes à pied de Nausicaá et du front de mer — l'un des emplacements les plus recherchés de la Côte d'Opale.
Sa façade bleu ciel, ses lucarnes ouvragées et ses corniches d'origine racontent une architecture de bord de mer soignée, typique du patrimoine boulonnais. Derrière ces murs : cinq lots à repenser, un chantier d'envergure et une vision claire — restaurer sans dénaturer, moderniser sans trahir.
Les travaux s'étalent sur 12 mois, conduits avec l'appui d'un architecte d'intérieur qui a dessiné chaque lot en 3D avant le premier coup de pioche. Le lot 0, au rez-de-chaussée, est aujourd'hui entièrement livré — les quatre autres suivront. L'exploitation se fait en location courte durée, avec un taux de remplissage cible de 75 %.
78 rue de la Tour d'Odre, à Boulogne-sur-Mer. À moins de 5 minutes à pied de Nausicaá — le plus grand aquarium d'Europe et premier pôle touristique de la Côte d'Opale — et à proximité immédiate de la vieille ville et du port. Un emplacement stratégique pour une activité de location courte durée alimentée par un flux touristique soutenu toute l'année.
La transparence fait partie de notre méthode. Voici le plan financier complet du projet, tel qu'il a été présenté à nos partenaires bancaires — sans maquillage.
| Prix du bien | 140 000 € |
| Frais de notaire | 12 272 € |
| Frais de garantie | 8 659 € |
| Travaux de rénovation | 447 000 € |
| Investissement total | 607 931 € |
| Apport personnel | 107 931 € |
| Emprunt bancaire | 500 000 € |
| Durée | 22 ans |
| Taux nominal | 3,15 % |
| Mensualité | 2 628 € |
| Mode d'exploitation | Courte durée |
| 5 lots en location touristique | — |
| Taux de remplissage retenu | 75 % |
| Revenu mensuel moyen | 11 167 € |
| Loyers nets / an | 134 000 € |
| Crédit (capital + intérêts) | 31 536 € |
| Taxe foncière | 4 800 € |
| Assurance multirisques meublé touristique | 3 200 € |
| Énergie (eau, électricité, gaz, chauffage) | 9 000 € |
| Abonnements internet & TV (5 lots) | 3 000 € |
| Ménage & linge (rotations) | 13 500 € |
| Conciergerie / gestion (15 %) | 20 100 € |
| Commissions plateformes (Airbnb, Booking) | 8 040 € |
| Entretien & petites réparations | 4 500 € |
| Provision grosses réparations | 5 000 € |
| Comptabilité LMNP & juridique | 1 500 € |
| Diagnostics, conformité & divers | 824 € |
| Total charges / an | 105 000 € |
| Loyers encaissés (courte durée, 75 % d'occupation) | 134 000 € |
| — Total des charges (crédit inclus) | − 105 000 € |
| Cash-flow net avant impôts | + 29 000 € |
Un emplacement exceptionnel, un prix d'acquisition maîtrisé et des travaux structurants : trois ingrédients qui transforment La Maison Bleue en l'un des projets les plus rentables que nous ayons portés.
Loyers annuels rapportés à l'investissement total.
Après charges d'exploitation, avant crédit et fiscalité.
Excédent de trésorerie après toutes charges et crédit.
Enrichissement annuel rapporté aux fonds propres engagés.
Différence entre la valeur d'expertise post-rénovation et l'investissement total engagé. C'est le reflet direct de notre méthode : acheter au juste prix, souvent sous le marché, puis créer de la valeur à chaque chantier. Une marge de sécurité immédiate qui protège l'opération dès la remise des clés.
Prix au mètre carré sous le marché, travaux réalisés avec des artisans locaux de confiance et rendement locatif porté par la proximité immédiate de Nausicaá : ce projet illustre notre méthode — acheter là où personne ne regarde encore, puis soigner chaque détail. Le taux de remplissage retenu (75 %) est volontairement prudent au regard du flux touristique boulonnais réel.