Situé au 26 rue Gournay Hédouin au Portel, à cinq minutes à pied de la plage, cet immeuble de rapport de 280 m² offre un emplacement idéal au cœur d'un quartier résidentiel recherché de la Côte d'Opale.
Le bâtiment se compose de 4 lots existants à rénover, auxquels s'ajoutent 2 lots supplémentaires à créer — portant le total à 6 appartements. Les travaux s'étalent sur 12 mois, pilotés par notre architecte d'intérieur qui a dessiné chaque lot en 3D avant le premier coup de pioche. Le lot 0, au rez-de-chaussée, est aujourd'hui entièrement livré.
Le Portel, commune littorale limitrophe de Boulogne-sur-Mer, bénéficie d'un accès direct à la plage et d'une desserte facilitée vers Nausicaá et le centre de Boulogne. Un quartier résidentiel calme avec une demande locative stable portée par la proximité du littoral.
La transparence fait partie de notre méthode. Voici le plan financier complet du projet — sans maquillage.
| Prix du bien | 180 000 € |
| Frais de notaire | 13 961 € |
| Travaux de rénovation | 335 760 € |
| Investissement total | 529 721 € |
| Apport personnel | 79 721 € |
| Emprunt bancaire | 450 000 € |
| Durée | 19 ans |
| Taux nominal | 3,20 % |
| Mensualité | 2 637 € |
| Mode d'exploitation | Location longue durée |
| 6 lots loués | — |
| Loyer mensuel moyen | 4 350 € |
| Loyers nets / an | 52 200 € |
| Crédit (capital + intérêts) | 31 640 € |
| Taxe foncière | 3 800 € |
| Assurance PNO | 1 800 € |
| Entretien & provisions travaux | 3 500 € |
| Charges communes | 2 000 € |
| Gestion locative (6 %) | 3 132 € |
| Comptabilité & divers | 1 388 € |
| Total charges / an | 47 260 € |
| Loyers encaissés | 52 200 € |
| — Total des charges (crédit inclus) | − 47 260 € |
| Cash-flow net avant impôts | + 4 940 € |
Un investissement équilibré, avec un prix d'acquisition maîtrisé et une valorisation post-travaux qui sécurise l'opération dès la remise des clés.
Loyers annuels rapportés à l'investissement total.
Après charges d'exploitation, avant crédit et fiscalité.
Excédent de trésorerie après toutes charges et crédit.
Enrichissement annuel rapporté aux fonds propres engagés.
Différence entre la valeur d'expertise post-rénovation et l'investissement total engagé. Un prix d'acquisition sous le marché combiné à des travaux de qualité qui créent de la valeur dès la livraison.
La création de 2 lots supplémentaires optimise le rendement au mètre carré et renforce la mutualisation du risque locatif. Avec 6 lots, une vacance ponctuelle sur un appartement n'impacte que marginalement le cash-flow global.